住宅ローンの金利はどちらが良いですか？ 2020年の固定金利と変動金利の違い

既存の住宅ローンの価格を変更する場合、住宅購入者は 2 つの選択肢に直面します。まず、固定金利を選択します。つまり、住宅ローン金利は現在の金利水準で変化せず、将来LPR金利がどのように変化しても、住宅購入者の住宅ローン金利は変化しません。次に、変動金利を選択します。つまり、住宅ローンの金利は LPR の変化に応じて変化します。

中国人民銀行は最近、既存の変動金利ローンの価格指標を2020年3月から8月まで転換すると発表した。その中でも住宅ローン金利は人々の財布に深く関係している。
この発表で最も重要な変更点は、住宅ローンの従来の融資基準金利がローン市場参照金利（LPR）に変換されることです。以前は、住宅ローン金利について話すときは、一般的に「基準金利がどれだけ割引されるか、または上がるか」と言われていましたが、改革後は、住宅ローン金利について話すときは、「LPR金利がどれだけ下がるか、または上がるか」と言われるようになりました。
実際、2019年10月8日以降、新規に発行される個人向け住宅ローンは、直近の月の同期間におけるLPRに基づいて価格設定されるようになりました。つまり、新たに発行される個人向け住宅ローンは、5年LPR金利に一定の割合を上乗せして形成されます。
新規個人向け住宅ローンの金利転換が完了した後、2020年3月より既存住宅ローンの金利も転換されます。この変更は、すでに住宅購入のためにローンを組んでいる個人にどのような影響を与えるでしょうか?
まず明確にしておきたいのは、このローン価格の転換の対象は既存の商業用個人住宅ローンであり、積立基金の個人住宅ローンは含まれないということです。
住宅購入者がより心配するのは、住宅ローンの金利が転換後に高くなるのか低くなるのかということです。交通銀行金融研究センターの上級研究員、陳吉氏は「住宅ローン金利は安定したままだろう」と述べた。中央銀行は、転換時に金利水準は変更されないと規定しており、つまり、2020年に既存の住宅ローン金利が転換された後も、以前と同じままになります。

たとえば、以前の住宅ローン金利が基準金利より 10% 高く、基準金利が以前は 4.9% だった場合、10% 上昇した後の住宅ローン金利は 5.39% になります。したがって、2020 年 3 月に転換が始まった後も、2020 年の住宅購入者の住宅ローン金利は 5.39% のままとなり、計算式のみが変わります。新しい住宅ローンの金利は、LPR から一定の割合で上昇または下降します。
既存の住宅ローンの価格を変更する場合、住宅購入者は 2 つの選択肢に直面します。まず、固定金利を選択します。つまり、住宅ローン金利は現在の金利水準で変化せず、将来LPR金利がどのように変化しても、住宅購入者の住宅ローン金利は変化しません。たとえば、以前の住宅ローン金利は基準金利より 10% 高かったとします。固定金利を選択すると、住宅購入者の住宅ローン金利は満期まで 5.39% のまま変わりません。

次に、変動金利を選択します。つまり、住宅ローンの金利は LPR の変化に応じて変化します。金利改定サイクルが1年であると仮定すると、以前の住宅ローン金利はベンチマーク金利より10％高かった。2019年12月、5年以上の期間のLPRは4.8％でした。したがって、増加率は0.59パーセントポイント（5.39％-4.8％=0.59％）になるはずです。 2020年、住宅ローンの水準は変化なし。 2021年から、住宅購入者の住宅ローン金利は、2020年12月31日の5年LPR + 0.59％となり、その後も毎年同じ金利が適用されます。
また、早期に住宅を購入し、その時点で住宅ローンが割引される場合、どのように計算すればよいのかという質問もありました。以前の住宅ローン金利が基準金利より 30% 低かったと仮定すると、住宅ローン金利は 3.43% になります。 2020年の住宅購入者の住宅ローン金利は依然として3.43％で、マークアップはマイナス1.37パーセントポイント（3.43％-4.8％=-1.37％）になるはずです。つまり、将来の住宅ローン金利の計算式はLPR-1.37％になります。
2つの方法、どのように選択するのでしょうか?中国民生銀行の主任研究員であるウェン・ビン氏は、銀行は変動金利と固定金利の両方のローン見積もりを提供するものの、予想されるLPRの低下を背景に、スプレッドが固定されているため、顧客は一般的に変動金利の見積もりを選択するだろうと考えている。景気回復とインフレ上昇によりLPRが上昇サイクルにある場合、住宅ローン金利もそれに応じて上昇します。ただし、以前に固定金利を選択した場合は、住宅ローンのコストは変わりません。
オリエント証券の主任マクロアナリスト、王青氏は、2019年8月以降のLPR相場を見ると、主に住宅ローン向けである5年以上のLPR相場はわずか5ベーシスポイントの低下にとどまっており、主に法人向けローン向けである1年のLPR相場の低下率よりも大幅に低いと考えている。王青氏は、この差別化された金利引き下げパターンは2020年も維持されると予想している。しかし、全体的には、5 年を超える期間の LPR 相場も、今後は若干の下落傾向を示すでしょう。